你對珠海市區沿街商鋪的售價還停留在四五萬元/平方米的概念?N O!N O!N O!近日，一些新項目的商鋪面市，單價已經去到6位數。橫琴總部大廈，因為距離口岸僅數百米，底層商鋪竟然賣出18萬元/平方米的天價，而且當天拿出來便售罄。對此，不少人認為反映出珠海的城市地位和經濟水準在明顯 提高。但也有地產從業者表示擔憂，認為珠海商鋪價格處於“虛胖”狀態，可能已經超出市場的實際承受能力。

走訪

前山綜合體商鋪賣到13萬元/平方米

近期，市區前山綜合體項目心海州在售北區D段商鋪，最高的一套單價去到了13萬元/平方米。南都記者瞭解到，這批商鋪最小的一間為17平方米，最大的是25平方米，售價從4.5萬/平方米起。單價賣到13萬元/平方米的商鋪位于一樓臨街，建築面積約22平方米，處於整條步行街前面偏中間的位置，靠近前端商 業，不遠處未來就是該樓盤的酒店和寫字樓，人流量較大。目前步行街正在施工中，不時有工人來回走動，而這套“天價”商鋪處於毛坯狀態，銷售人員說，未來將 可能還會在展示區打造樣板示範。

是什麼讓開發商有底氣把商鋪賣到6位數單價?銷售人員給南都記者算了一筆賬，專案本身就有8000 戶住戶，後期建完還有酒店和寫字樓、步行街，加起來固定的消費群大約有4萬人，“如果算上流動人口，前山街區占整個香洲區大約三分之一的人口比例，我們測 算過，日均人流量12萬左右。”

銷售人員還表示，開發商目前是採取返租8年的形式銷售，未來將進行統一管理和經營。前兩年每年返租 5%，第三、四、五年每年返租6%，第六、七、八年每年返租7%，固定回報8年，共有49%回報。22平方米的鋪面雖然小，但前期招商時會把商鋪打通，吸 引品牌商家，8年後返租期滿後，預計這裡已經成為比較成熟的片區，屆時可以由業主自行決定是否續租。

據銷售人員透露，該樓盤的商鋪購買者以港澳人居多，大約占到70%的比例。“對港澳客戶而言，300萬元不算什麼。”而珠海市商品房預銷售專網資料也顯示，去年一年，珠海主城區共網簽商業用房228套，其中僅心海州一個樓盤就網簽了219套。

新香洲樓盤售樓部賣出9萬元/平方米

敢於把自家商鋪的售價抬上天的，不只是心海州。位於新香洲的金域華府去年7月份開賣商鋪，此前有部分商鋪單價賣到11萬元/平方米，購買群體多為珠海人。

該樓盤靠近市體育中心，鄰近廣富市場，人流量較旺。還沒走到銷售中心，就可以看到該樓盤在沿街位置打出“鋪王登場”的顯眼廣告。

南都記者前日在該樓盤的銷售中心看到，銷控板上不少鋪位已經貼上售出的標示。據銷售人員介紹，該樓盤目前在售商鋪面積段約50-100平方米，第7、8棟商 鋪今年1月份推出，目前單價為6萬-9萬元/平方米，剩下十幾套可選。其中最貴的為88號-90號商鋪，售價9萬元/平方米出頭，正是售樓部所在位置。 “這些沿街商鋪層高最低有6米，可以做成兩層，買了以後可以委託我們招租，收1個月租金，現在已經賣出去的商鋪基本都租出去了。”

由於是現鋪銷售，南都記者發現，不少已經銷售的鋪位都正在裝修或已經開業，業態以銀行、美容店等為主。比如位於銷售中心隔壁的好幾間商鋪都在同時裝修，銷售 人員說，這裡已經被農業銀行租下來了，而再往前走幾步，則可以看到已經開業的浦發銀行和隔壁一家美容店。銷售人員說，好的鋪一般每平方米能租到350元/ 月，普通一點的也能租到約280元/月。

橫琴千萬級商鋪當日推出便售罄

而在國家級新區———橫琴，不僅住宅的價格漲幅驚人，商鋪的售價也水漲船高。橫琴總部大廈在售寫字樓下方一至四層的商業部分。但如今，銷售人員告訴南都記者，商鋪只剩下第3層。一樓的底層商 鋪均價約18萬元/平方米。總共有十幾間，最小的150多平方米，大的150平方米以上隨便組合。也就是說，這批商鋪的起步門檻達到2700萬元左右，即 便是這樣，最貴的商鋪春節前開售，“當天拿出來就賣完了。”

橫琴總部大廈距離橫琴口岸僅數百米，這裡是目前珠澳唯一一個24小時通 關的口岸，按照規劃，該口岸過渡期日通關能力達10萬人次。在未來，橫琴口岸將改擴建為橫琴口岸綜合交通樞紐，設計通關量為人員30萬人次/日，車輛 4.5萬輛次/日。這就是橫琴總部大廈千萬級商鋪收到追捧的真正原因。

資料傳真

市區小商鋪熱銷網簽套數創新高

珠海統計局資料顯示，去年一年，全市成交商業營業用房8.24萬平方米，創下過去五年以來的歷史新低。另一方面，供應量則在走高，去年一年全市商業營業用房 可供預售面積為12.08萬平方米，該資料在過去五年間僅次於2011年的13.11萬平方米。或許正是由於銷售面積在減少，供應量卻在增加，去年全市商 業營業用房的庫存量進一步增大，待售面積達到22.74萬平方米，創下過去五年間的歷史最高紀錄。

另一方面，珠海市商品房預(銷)售專網資料顯示，去年一年珠海主城區共網簽商業用房228套，該資料創下珠海主城區自2011年實行網簽以來的最高紀錄，比2013年的17套、2012年的34套和2011年的35套均有大幅增長。

珠海合富輝煌市場研究員林鄧偉告訴南都記者，根據其所在機構的監測資料，2014年主城區心海州商業項目的網簽是219套，這也是去年主城區商業用房網簽套 數創新高的主要原因，但由於心海州成交的商鋪以小面積段為主，所以對全市的商業用房成交面積貢獻有限。而佔據全市商業用房供應大頭的金灣和斗門的成交卻略 顯平淡，導致全市的商業用房庫存量進一步增大。

同題問答

就珠海經濟和人口資料來看　商鋪的價格還是超前了一點

珠海近期頻頻出現的天價鋪，究竟市場能否承受，未來這些商鋪的升值潛力又如何?南都記者邀請珠海匯基地產副總經理官海京和珠海左岸地產總經理李炳亮共同來探討。

珠海匯基地產

副總經理

官海京

珠海為何頻現天價商鋪?

天價鋪最早好像是從摩爾百貨和心海州興起的，購買者基本都是港澳客戶，大部分專案都有返租回報條件，而且返租回報率較高，很多人可能是沖著這個原因購買的。 但在我看來，這不是長久之計，因為有這麼一個價格標杆在，後續商鋪推出時，會覺得自己樓盤的位置等各方面都不比之前的專案差，升值潛力能“忽悠”得比他們 更好，所以價格一旦上去也挺難下來。這樣的銷售情況能有多好，或者這一波行情還能消化掉多少量，就見仁見智了。

這麼貴的商鋪能賣出去嗎?

局部地方出現這種天價鋪也是正常的。比如在澳門、香港，有些商鋪的價格高到難以想像，租金也是。他們有那麼高的租金支撐，價格是沒問題，而且人家做生意是能 夠維持得過來。而珠海的商鋪只盯著高價，但是有沒有適合的生意給別人做，能賺到錢來支付高租金呢?我覺得很多人都有點過於樂觀或盲目。珠海局部地方有天價 鋪我覺得可以理解，如果大家都打天價鋪的絕對價格作為標杆來看齊，這樣的思維是不太行的。

天價鋪要經營什麼才能盈利?

天價鋪一方面適合資金密集型或高暴利型行業，比如金鋪、奢侈品店、牙科診所或新型行業，這些行業競爭不是特別大，能保證利潤率相對較高。另一方面，珠海是人 流量相對較小的地方，可以做高流轉率像快消品行業，比如洋速食品牌、真功夫、大家樂等，在好的位置能賺到錢支付相對高的租金，除此之外在珠海我想像不出有 多少行業能在這麼高的租金下做得了生意。

珠海左岸地產

總經理

李炳亮

珠海為何頻現天價商鋪?

首先是住宅漲價了，商鋪跟著漲，水漲船高。其次是珠海這幾年的商業(包括寫字樓)項目概念比較火。以前珠海沒什麼大型商業中心，一下子出來那麼多，無形會給 投資者或開發者一種假像，覺得好像迎來強烈的發展高潮期，對商業預期就高起來了。這讓開發者對自己產品有較高的要求，投資者也跟著接受了。但從現實情況來 看，投資者對商鋪的預期，可能還是遠遠趕不上開發者對自己產品的預期，也就是說，實際上高價的商鋪並不像大家想像的那麼理想，可能更多的是有價無市。

這麼貴的商鋪能賣出去嗎?

商鋪值不值得投資有兩個考核點，第一個是看投資回報率，簡單來說就是租金，要看每月收的租金大概要收多少年才能回本。一般來說10年能收得回來算是很好的投 資了，但就目前來看，可能要20-30年才能收回來，這就屬於比較漫長的投資回報期了。以前說20年每年回報率約為5%，但現在5%還不如理財產品，從這個角度來看，商鋪吸引力是不大的。第二個考核點，是商業的升值潛力。大商鋪的投資者特別是珠海的，更多是看中商鋪的升值潛力而不是投資回報率。但就珠海目 前的經濟情況和人口資料來看，商鋪價格還是超前了一點。

天價鋪要經營什麼才能盈利?

正常情況下，第一種是做奢侈品，第二種是做快速周轉品。奢侈品能保證單個產品利潤高，才有可能獲得高回報。因為投資的商鋪肯定要租給別人經營，而經營的商家賺不到錢支付不了高租金自然要退出，這很正常。

另一種是做快速周轉品，雖然利潤不高，但是重複消費速度非常快。比如說快速餐飲類，一張桌子一天可以翻個十幾次。而要是做咖啡廳，點杯咖啡，一坐就是一天， 這種屬於慢消費、慢周轉。像必勝客、肯德基、麥當勞，為什麼他們能租到比較貴的鋪頭呢，第一，它有品牌溢價能力，它可以爭取到租金地塊和業主有長期回報， 第二，它是快速消費品，人家買得快，走得快，周轉得也快，自然利潤率就稍微高一些。

近年來珠海的商鋪價值好像有點“虛胖”，市中心在售住宅底下普遍都有商鋪，基本已經很難看到賣四五萬元/平方米的。

——— 李炳亮

商鋪銷售時就熱火朝天，真正開業運營反響普遍都過於平淡。前幾年商鋪炒得過快過急，價格也過高，後續來看，商鋪的出租回報率相對價格是明顯偏低的。

——— 官海京

什麼都在漲，商鋪漲得特別快，再過幾年還會更快。——— 金域華府一名商鋪銷售

2013年我們項目開盤前，珠海市區很多臨街商鋪大概賣四五萬元/平方米，現在已經賣到七八萬塊錢了。

——— 心海州一名銷售