大灣區效應 珠海物業潛力大 過去8個月平均樓價升逾兩成

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大灣區發展利樓市 樓價料超逾內地城市

【明報專訊】財政司長陳茂波指,潛力超越世界其他「灣區經濟」 的粵港澳大灣區政策快將落實,意味大珠江三角區展開新一輪合作,區內各地樓市因此備受憧憬;而且在過去兩年,大橋效應帶動珠海平均樓價累升28%。戴德梁行大中華區綜合住宅服務及業務營銷董事總經理蔣尚禮表示,除了大灣區概念,珠海規劃具彈性、受外資進入等支持,以及港珠澳大橋優勢,都成為樓市動力,並更勝其他地區。

珠海主要分為香洲、斗門和金灣三區,並包括與澳門僅一水之隔的橫琴新區,市中心位於香洲。中國房價行情資料顯示,珠海1月二手盤平均樓價為每平方米2.29萬元人民幣,按年上升12.11%,當中以斗門區的增幅最高,達14.18%,每平方米售1.23萬元人民幣。成交方面,蔣尚禮稱目前珠海樓市供應和成交量都集中於香洲區,佔近整體近一半,但相信新區如斗門和金灣會逐步增加。

 

二手盤每平方米均售2.29萬

近年中央政府推出不少壓制樓市過熱的措施,但當中限制非本地戶籍居民買樓政策的「限外令」,尚未得知地方政府會否跟隨。蔣尚禮相信,政府需視乎市况而定,因一旦嚴格跟隨,約七八成人都不能於當地購買物業。他預計大灣區政策正式推出後,各城市會有明確產業分工,才可得知地方會否跟隨限外令,以及對樓市的影響。

不過,他料內地整體樓市調控政策不會再進一步放寬或收緊,未來兩年包括珠海在內的樓價料會橫行。至於由橫行至樓市再爆發升勢的時間,他稱仍要視乎政策,例如保障房和要求大型企業推出租住房,如這些供應紓緩中層市民需求,轉買為租,或者屆時才令內地稍為放寬限購,這可能是3年後發生的事情。

至於被問到除了大灣區概念外,珠海樓市還有什麼動力,他認為當地本身都具一定優勢,規劃較大彈性和多元化;除旅遊業外,亦有不少外資進入,動力更勝其他地區。他稱珠海的外來力量強,因港珠澳大橋通車後,成國內唯一陸路地方可連接港澳地區,可從中受惠。

處深圳一小時圈具優勢

戴德梁行報告指出,隨着大灣區計劃促進各地經濟合作,以及交通連接等,為區內各地樓價帶來正面影響。在2015至2017年間,區內城市平均樓價升逾兩成,投資者對二線城市興趣增加亦為樓價升勢動力之一。不過,大灣區內樓價有明顯差別,主要與各地交通連接有關,例如東莞、珠海、惠州和中山,由於交通連接佳和在深圳一小時生活圈內,過去兩年樓累升了近六成。

相反,佛山、江門和肇慶樓市表現較落後,過去兩年平均升21% ,明顯跑輸上述地區,主因為缺乏交通連接各地,並遠離深圳一小時生活圈,限制了貨物和人流進入,同時阻礙了與大灣區東部城市的經濟合作。然而,隨着未來數年有數個交通基建項目落成,將擴大上述一小時生活圈範圍,把以上三地納入當中,預計將刺激樓價,料未來3年累升最少35%。

報告亦稱,珠海特別受惠港珠澳大橋快將通車,在過去8個月平均樓價累升了逾兩成,受當地以至港澳投資者需求帶動。即使升幅可觀,但樓價也只是澳門的三分之一,反映仍有進一步上升空間。當中橫琴受惠大灣區和與澳門緊密聯繫支持,當地政府料2020年人口將升至28萬,支持840萬平方米的新住宅需求,接近政府於當地規劃作住宅用途的總面積。戴德梁行認為在大灣區中,有明確發展方向、受惠於政策強力支持、即將受惠未來基建項目、擁有穩固經濟基礎的城市,便具投資潛力,橫琴就是其中之一。

 

樓價僅澳門三分一 有上升空間

橫琴為中國其中一個自由貿易區,向企業提供不少優惠,但近年增長主要動力實質來自旅遊業。橫琴的長隆海洋王國2014年落成後,便吸引大量旅客到訪,人次超越香港的海洋公園和迪士尼樂園,亦帶動到訪珠海的旅客人數急升;自樂園開幕至2016年,珠海旅客人數複合年均增長率達11%,更超越到訪澳門的旅客人次。

不過,珠海中原資料顯示,去年當地庫存量顯著提升,值得留意。由於去年市况淡靜,以截至2017年底近6個月去庫存速度推算,當地需約12.37個月消化,消化庫存速度減慢。

來源:本文由深珠海橫琴物業代理Jacky Tse提供,內容及圖片來自香港經濟日報發布

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